物业服务｜从消费服务定位到“公用事业+”属性

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文｜陈聪 张全国 刘河维

我们认为，物业服务行业处于消费服务、公用事业和地产链的交汇点，且地产链属性正在逐渐消退，消费服务属性正在提升。中期来看，物业服务行业具备高股息的潜力，仅需企业着力提升分红派息水平。我们推荐运营能力佳、应收规模控制得当、有分红提升趋势的头部物业服务企业。

▍政策强调物业服务的消费服务业定位。

根据国家发改委网站，2023年12月27日，国家发改委发布《产业结构调整指导目录》，自2024年2月1日起施行。在《新目录》中，物业服务纳入了“鼓励类-商务服务业”，行业定位得到进一步明确。从政策本身的角度看，重新纳入鼓励类产业目录意味着一些税收优惠能够继续实施，也可能作为其他部门下一步进行物业服务行业类别再划分、细分政策再出台的依据。我们认为，物业服务行业正在加速和房地产业脱钩，有利于行业在税收、资金等方面获得更大力度的政策支持，有利于行业的健康成长。

▍物业服务具有抗经济周期的公用事业属性，较公用事业公司则多一些成长空间。

监管部门将物业服务行业纳入商务服务业，明确了物业服务行业在消费服务业的定位。当然，物业服务也区别于一般的消费服务业，其服务需求更加贴近生活基础需求，客户粘性要远高于其他的消费服务业，服务面也广于一般的消费服务业。所以，物业服务具备明显抗经济周期的公用事业特征。不过，相对一般的公用事业公司而言，物业服务企业在外拓新合同方面更加便利，在增值服务开展方面更具潜力，在成本侧优化空间也更大，故而较之一般公用事业公司更具成长性。

▍不同物业服务公司获得稳定现金流的能力存在差异。

不过，和公用事业公司不同，物业服务公司不仅会存在应收款的挑战，且不同公司的应对差异也可能较大。尤其现阶段，部分公司面临应收款规模明显增加，一年以上应收款占比明显增大的挑战。达标的服务质量和较强的催缴能力，则是企业保持经营性现金流净流入和净利润匹配的关键。当然，相比扩大预收规模，减少应收规模带来的经营性现金流净流入更体现企业的能力。

▍股利支付率提升将是行业的终极催化剂。

和消费服务、公用事业的龙头公司相比，物业服务企业的股息率是不够高的。我们认为，拉低物业服务公司股息率的关键原因是企业股利支付率太低，分红意愿太低。物业服务是一个资本开支相对较少的行业，也是一个具备高现金分红条件的行业。但由于历史上和地产脱钩程度不够，行业的股息率显得吸引力不够。我们相信，随着行业进一步和地产公司脱钩，地产公司占用资金的行为在一些优秀公司逐渐消失，部分公司的分红派息也将更为慷慨，物业服务行业高分红高股息的特征将得到展现。

▍风险因素：

收缴难度加大，应收款账期拉长的风险；行业外拓竞争不断加剧的风险；商誉减值的风险。

▍地产链属性褪去，消费服务属性提升，期待行业突出高股息高分红特征。

我们认为，物业服务行业处于消费服务、公用事业和地产链的交汇点，且地产链属性正在逐渐消退，消费服务属性正在提升。中期来看，物业服务行业具备高股息的潜力，仅需企业着力提升分红派息水平。我们推荐运营能力良好、应收款管理得当、分红派息较为慷慨、或预期提升的公司。

本文节选自中信证券研究部已于2024年1月10日发布的《物业服务行业专题研究—从消费服务定位到“公用事业+”属性》报告，具体分析内容请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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