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业绩下降41%、偿债高峰将至,千亿粤系房企能靠老板“朋友圈”突围吗?

2022-08-03 20:52:15浏览:85编辑:墨天工

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曾经的“千亿房企”合景泰富,如何应对下半年的偿债高峰期?

2022年已经过半,业绩下滑逐渐成为房地产行业的普遍现象,百强房企合景泰富也未能避免。

8月1日晚,合景泰富披露了最新营运数据,2022年7月,公司实现预售额47.61亿元,同比下降41.4%;预售建筑面积22.2万平方米,同比减少45.6%。

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来源:克而瑞数据

在销售业绩下滑的同时,合景泰富也面临着偿债压力。

企业预警通显示,合景泰富当前共有11只存续债券。2只为境内债券,9只为境外债券,总余额约293.66亿元。

其中,2只美元债券将于1年内到期,余额为9亿美元,到期日分别为2022年9月15日和9月21日。

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来源:企业预警通

伴随着兑付日期越来越近,近日,合景泰富被评级机构下调多项评级。

7月21日,国际评级机构惠誉宣布,已将合景泰富的长期外币发行人违约评级从“B-”下调至“CCC+”,高级无抵押评级从“B-”下调至“CCC+”。

惠誉指出,在2022年剩余时间,合景泰富有102亿元的资本市场债务将到期,再融资风险变高,流动性紧张。

其中,102亿元债务包括18亿元在8月份转为可回售的在岸债券,9月份到期的9亿美元高级票据,以及在2022年第四季度转为可回售的17亿元在岸债券和到期的8亿元在岸债券。

对此,合景泰富表示,一直以来公司融资渠道畅通,信用资质良好,从未发生债务逾期或展期,公司已于早前主动提出撤销惠誉信用评级。

同样被合景泰富申请撤销评级的机构还有标普。7月29日,标普报告称,将合景泰富集团控股有限公司的长期发行人信用评级由“B-”下调至“CCC”,并将其担保的美元票据长期发行评级由“CCC+”下调至“CCC-”。

“CCC”级意味着企业目前有可能违约,发债人须依赖良好的商业、金融或经济条件才有能力偿还债务。如果商业、金融、经济条件恶化,发债人可能会违约。

随后,标普表示,应合景泰富集团要求,已撤销了对该公司的发行人信用评级和债务发行评级,评级撤销前展望为“负面”。

对此,诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析,对于深陷资金流动性危机的房企而言,撤销评级或可在短期内规避因评级下调而触发债务交叉违约的风险。但不可否认的是,撤销评级之后,房企没有可评估的体现与衡量,融资难度加大,这样看来,此举或是暴雷房企的“断臂求生”之计。

知名地产分析师严跃进也表示,从融资方面和外部评价来看,评级下调对企业有较明显的负面影响,但企业撤销评级不是为了放弃融资。他介绍,当前评级机构评级有一定自由度,不同机构掌握信息不同,与企业沟通程度不同,都可能影响评级结果。在此基础上,合景泰富选择主动撤销评级,对企业品牌声誉管理来讲反而是有利的。

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求助龙湖,断臂求生

面对即将到期的债务,合景泰富选择将手中一处优质资产转让。

7月27日晚,合景泰富发布公告称,已将鸿才国际有限公司50%股权及股东贷款出售给嘉逊发展香港有限公司,后者为龙湖集团的全资附属公司,现金代价为13亿港元。

鸿才国际成立于2017年5月,由合景泰富和龙湖集团共同成立,旗下主要资产是尚·珒溋项目。

截至2021年年底,依托尚·珒溋项目,鸿才国际已实现收入86.31亿港元,税后利润15.89亿港元。同期,合景泰富的全年净利润约为24.21亿元,可见鸿才国际卓越的盈利能力。

中原地产信息显示,尚·珒溋位于中国香港九龙启德新区,首次出售时间为2019年,包括7栋住宅,667套房源。目前对外已售563宗,已租84宗。

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来源:中原地产

在2022年4月的业绩会上,合景泰富曾对外披露,尚·珒溋项目今年的可售货值约为70亿港元。

从近期销售记录来看,2022年7月,尚·珒溋共有6宗成交记录,单价范围为2.6-4.04万港元/平方尺,单套总成交价在1700万-7800万港元之间,属于区域内的豪宅项目。

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来源:中原地产数据

2022年上半年,在香港豪宅成交量整体下滑的情况下,尚·珒溋仍成为录得最多买卖登记的豪宅屋苑,录得总数30宗,总值7.59亿港元。

合景泰富介绍,目前尚·珒溋项目开发已全部完成,还有13.5万平方呎的可供出售面积。

如今在项目完售之前,合景泰富却选择了提前离场,而此次交易合景泰富将录得约4.9亿港元利润。

对于此次出售股权,合景泰富表示,出售事项将提高集团的资产周转率、降低负债比率,并为偿还债务及一般营运资金产生额外现金流入,从而有助集团降低风险并实现长期稳定及健康发展。

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孔健岷能否靠“朋友圈”纾困?

合景泰富成立于1995年,创始人为孔健岷,目前由孔健岷、孔健楠、孔健涛三兄弟共同管理。

事实上,虽然此次合景泰富选择将资产转让给合作伙伴龙湖集团。但在公司的发展史中,龙湖集团并不是其唯一的同行者。

回看过往可以发现,不少业内大佬都曾出现在孔健岷的“朋友圈”中。

据《中国经营报》报道,合景泰富上市招股时,多家投行和香港地产商曾出手支持。其中,恒基地产主席李兆基曾以私人名义入股3.33亿港元,富力地产主席李思廉及联席主席张力入股3.33亿港元,中信泰富入股1.67亿港元,中信泰富主席荣智健入股1.67亿港元,新鸿基地产副主席兼董事总经理郭炳江则入股1.5亿港元。

当时,收到一众支持的合景泰富也不负众望,在上市第一年业绩就实现了大幅增长。

年报显示,2007年,合景泰富实现营收38.68亿元,同比增长490.53%;净利润26.83亿元,同比增长1608.92%。

此后,合景泰富和众多房企的“姻缘”仍在继续。

2007年12月合景泰富、富力地产及新鸿基地产曾官宣共同合作开发广州珠江新城大型商业综合项目。

2010年3月,合景泰富宣布出资16.33亿元与新鸿基地产成立项目公司,共同开发佛山旧改项目。同年11月10日,合景泰富又与香港置地联手,以37.8亿元拿下成都攀成钢片区285亩土地。

在2013年8月召开的中期业绩会上,孔健岷介绍,公司已经和新鸿基、香港置地、世茂、富力等多家房企合作,未来在大城市联合拿地将成为一个趋势,集团对合作开发持开放态度。

后来的时间里,龙湖集团、龙光集团、光明地产、茂华集团等也成为了合景泰富的同行伙伴。

2017年,合景泰富立下了“三年千亿”目标,加快规模扩张,并在随后两年新增了64个项目,其中70%以上的新增建筑面积是通过收并购及合作开发模式获取。

2020年,合景泰富以1036.1亿元的销售额成功突破千亿大关。

但从盈利能力来看,联合模式也是一把双刃剑。克而瑞数据显示,2019年-2021年,合景泰富的权益销售占比分别为58.42%、51.26%和52.89%。同期,其净利润则分别为98.06亿元、68.77亿元和24.21亿元,两年均在下降。

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来源:Wind

如今,面对即将到期的债务,合景泰富的伙伴之一龙湖集团也变身成了接盘者。

而除了出售住宅项目变现外,惠誉此前曾披露,合景泰富计划以香港项目及内地的其他资产作为抵押以获得贷款,同时也准备整体出售写字楼,回笼55亿-57亿元的资金。

关荣雪分析,合景泰富当前的自救行为虽较显迫不得已,但也算是短期缓解困局的可行之举。毕竟在融资渠道较窄,项目销售回款能力欠佳的背景下,出售自有资产这一方式相对而言,较快速省事。只不过,房地产市场仍处修复阶段,商业板块以及出售资产等方面输血有限,合景泰富要跨过难关,还需下不少功夫。

严跃进表示,目前合景泰富在解决债务方面有一个较好的环境,其多项自救行为既是符合预期的,也是值得肯定的。但从实际过程来讲,在资金回笼之后,改善和提升销售数据,也应是合景泰富需要重点关注的方面。

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