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二手房降价跑量,杭州楼市的千万“打新”红利正在消失

2022-06-16 07:40:18浏览:84编辑:星扒客

过去很多人认为,只要在杭州“打新”到红盘的房子,纸面财富就能增加几百万乃至几千万,相比上班挣钱来说,这才算真正的“躺赢”。

然而这种楼市投机泡沫正在被戳破。在杭州“5·17楼市新政”出台后,住宅日均网签量提升了83%,二手房5月网签升至5000套左右,效果立竿见影,但二手房挂牌价格也在回落,一二手价差正在缩小。趁着二手房交易政策松动,杭州不少业主宁愿降点价也要尽快“逃顶”,一热门板块楼盘此前有业主挂牌超过9万元/平方米,近期却出现5万余元/平方米的成交案例。

克而瑞浙江区域分析师朱琳认为,一二手房价差缩小已成必然趋势,近期杭州二手房交易量的上升,主要得益于税费“5改2”政策的刺激,接下来成交量高增长局面恐难维持。

“新增挂牌中降价房源占比更大,5月杭州二手房价格指数环比下跌0.7%,成交多为以价换量。”杭州贝壳研究院院长上官剑对第一财经表示。

二手房成交量日增83%

在二手房市场惨淡之际,5月17日,杭州出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,该通知被业界称为拯救二手房市场的“5·17新政”。

如今新政落地已满半个月,沉寂多时的杭州二手房市场变得热闹起来,有房东忙着“高位逃顶”,也有投资客跑步入场“低位抄底”。根据杭州官方主办的透明售房网数据,5月杭州二手房网签约5000套,环比提升21%。

“新政犹如久旱逢甘霖,给市场注入了信心,新政前后半个月比较,光是日均客户带看量就增长了76%。”上官剑表示。

“5·17新政”主要围绕优化二手住房交易政策、完善税收调节、满足三孩家庭购房需求三个方面放松了楼市调控。

其中,针对二手房交易,在杭州限购范围内购买二手住房的,落户未满5年的户籍家庭,取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定;对非杭州户籍家庭,将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。

除了放宽购买二手房的资格,针对二手房交易的税费也大大降低——个人转让家庭唯一住房的,增值税征免年限由5年调整到2年,个人转让非家庭唯一住房的,增值税征免年限仍为5年。这一条新规被简化称为“5改2”,以总价500万元的二手房为例,如果免征增值税,可以省下26.5万元。

透明售房网数据显示,“5·17新政”出台后,住宅日均网签量提升83%。其中新政前日均成交90+套住宅,新政后日均成交180+套住宅,效果可谓立竿见影。

上官剑认为,新政后这波成交中,刚需置业需求占据了主导地位,总价300 万以内的成交占比达到65%,成交比重环比提升2%。根据贝壳研究院的数据,前十名的成交区域住宅均价都在4万元/平方米以内,包括良渚、丁桥、九堡、崇贤等区域,都是次新房聚集地。

不过,目前的二手房成交量相比去年同期仍然较低,去年3月、4月杭州二手房成交量都破万,分别达到11759套、10070套,去年5月也有9045套,今年5月的数据同比下滑超45%。

业主挂牌价进入下行通道

“杭州的房东们都在努力‘逃顶’!亚运会本来被看成最好的逃顶机会,现在已经提前了,这时候房子降一点价,得趁着这波行情卖出去。”2019年通过“打新”买了一套新房的杭州人牛妞对记者表示,周围很多投资了杭州热门板块新房的朋友如今都在挂牌卖房。

从挂牌数据看,杭州各热门区域的挂牌量确实在飙升。

房地产研究机构克而瑞浙江区域提供的一组数据显示,今年5月杭州十区新增挂牌量达到了9609套,相比去年5月时的2701套,增长了256%;环比今年4月的7238套,也增长了33%。

其中,余杭区5月挂牌量达到2830套,萧山区为1244套,二者数据增长尤为突出,这两个区楼市热门概念最多,耳熟能详的就包括:未来科技城、奥体、钱江世纪城、萧山科技城、南部新城等等。

余杭区未来科技城由于“蚂蚁上市”的落空,二手房成交已经冷冻多时。

根据链家数据, 位于未来科技城的阳光城未来悦max小区在5月下旬成交了2套房,均价54830元/平方米,而之前该小区的挂牌价曾高达9万元/平方米,如今卖房的业主对待价格理智了不少。

在“贝壳找房”平台中,阳光城未来悦max已经有82套待售房源,其中绝大多数是刚交付、未入住的新房子,多数业主都把挂牌单价调到了6万元出头。

杭州目前实施新房限价政策,未来科技城最新的新房限价数据是42520元/平方米,新房和二手房的价差缩小到了每平方米一万多元,过去动辄三四万的价差消失了。

在另一个热门板块萧山奥体,以“创世邸”楼盘为例,去年一月该楼盘一套大户型成交单价超过9万元,今年5月一套同户型面积的房子成交单价已经低至7.8万/平方米。在“贝壳找房”平台上,该小区有80多套在售房屋,多套在近14天内降价20万-50万元不等。

“杭州的一、二手房价差肯定是会不断缩小的,这将成为普遍现象。”朱琳对第一财经表示。

杭州5月总体数据显示,西湖区、临平区、富阳区二手住宅成交占比大幅提升,但这三个区住宅均价也下滑明显。临安城区成交量环比上涨22%,均价跌了14%;富阳富春板块成交量涨了104%,均价跌去15%;临平新城成交量环比上涨20%,均价跌了9%;银湖科技城成交量环比上涨19%,均价跌了12%;西湖区西溪板块成交量上涨68%,均价跌了1%。

千万“打新”红利正在消失

杭州人买房都认准“红盘”,而红盘之所以“红”,主要就在于板块内的一二手房价差。

过去很多杭州人认为,只要打新到一套红盘的房子,纸面财富就能增加几百万乃至几千万,相比上班挣钱来说,这才是真正的“躺赢”。

比如位于奥体板块的臻奥院楼盘,新房价格约为48000元/平方米,在楼市炒得最火热的时候,二手房单价被炒到十三万至十四万,因此许多投机客觉得,只要打新到臻奥院一套300多平方米的大户型,就等于2000多万元浮盈进账了。

杭州成了我国诞生最多“万人摇”红盘的城市,这背后其实是浩浩荡荡的摇号大军争抢“躺赚”几百万乃至上千万的名额。

二手房被炒成“天价”,带来了两大效应。一是杭州新房市场的热度经久不息,在过去5年里,北上广深以及苏州、南京都经历了楼市周期波动,有高潮有低谷,只有杭州的新房似乎永远好卖。

二是畸形的二手房市场逐渐冷淡、成交量冰封,因为楼市中无论哪一方都不愿意做“冤大头”。从2021年下半年开始,杭州二手房月成交量腰斩,天量价格处于高位的二手房到底由谁来接盘,成了杭州楼市最大的问题。

一般来说,杭州二手房市场月成交6000套已是较低位水平,去年3月、4月成交量均过万套。但到了今年2月份,杭州市区二手房成交量已经跌破2000套,仅成交了1934套,是2017年以来的月成交第二低位。

二手房价格虚高、有价无市的问题暴露后,杭州人还发现,一二手巨大的倒挂价差并不是自由市场形成的,而是楼市投机者营造出来的假象。

2021年年底,大量操盘、炒作奥体板块房价的魏某被杭州市公安局萧山区分局刑拘。魏某被称为“奥体房姐”,其真实身份是杭州奥体板块天璞易居房友门店店主。这位“奥体房姐”通过左手倒右手的方式抬高奥体板块多个楼盘的成交价格,将房价炒至天价后,最终再让不明真相的购房者接盘。

记者发现,目前奥体板块豪宅楼盘刚交付的房子大部分挂牌价格都有所回落,从13万元降至11万元/平方米左右,其他较低等级楼盘价格则回落更大。

对于接下来的杭州二手楼市,部分业内人士实际上并不乐观。朱琳告诉记者:“我们认为现在大多数的成交都是源于‘5改2’的刺激,省下十几万到数十万元不等的税费,短期内极大促进了交易。接下来的6月,成交数据估计还能冲一冲,到了7月可能就不再增长,只能维持了。”

上官剑则认为,虽然成交量有所上扬,但当前市场仍处于底部,预计随着稳经济的一揽子措施逐步落地,二手房市场在6月及下半年将进入量增价稳阶段,二手房逐渐活跃也将带动一手房联动发展,预计新房后续摇号登记人数增多,杭州市场的热度和去化率将稳中有升。

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