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都说二手回暖,为啥我的房子还是卖不掉?

2022-06-13 23:57:16浏览:19编辑:财经社群

1、关键词:政苑小区pk青枫墅园

问:因社保婴儿摇未科新房太困难,最近在考虑申花或未科的二手房,两人都在未科核心区上班,只看地铁口;

现在在政苑小区和青枫墅园之间纠结,一边是学区+商圈,一边是房子大但小区一般且目前尚无配套,一边觉得青枫墅园这个位置等配套上来了肯定有升值空间,但是去看房时发现小区外立面黑乎乎的,一些排屋别墅没人入住有点破烂;

另一边觉得政苑学区有保障,城西商圈成熟,但单价较高些买的肯定没那么大,且小区老龄化比较严重,未来升值空间有限,请问二选一的话如何选择?或者有没有更好的推荐?

杭州房叔:学区肯定是政苑更有保障的,学区这东西毕竟需要成长时间,不是一朝一夕可以炼成的。

但是就像你说的,板块老房子老升值会吃亏一点,肯定不及绿汀路板块。两边如何选择的关键还是自己的侧重点了,侧重学区就要牺牲升值空间。

如果最终选择绿汀路板块,你的选择上有点问题,青枫墅园品质太差了,要考虑这里应该优先菲林、果岭这些品质好一些的。

考虑大户型更加不能买太烂的小区,将来就是个老破大,升值非常吃亏。

2、关键词:有房15年社保&改善置换

问:房叔你好,我有房资格15年社保。目前在濮家新村有一套二手房,想改善,但是小孩还在上初中,还有两年时间;

两种考虑:1)购买400万内的新房,保值兼改善,求推荐红盘;2)卖掉这套72㎡的房子,直接购买高端改善楼盘,求推荐;

到底哪种方式更适合我们的情况?还请房叔帮忙赐教!谢谢。

杭州房叔:有房资格总体难摇,因为不是顶格社保,性价比最好的这些项目还不能保证入围,即使入围了总体中签率也低。

建议边摇边挂牌,如果能够摇中性价比好的,即使濮家降价一点出掉,都是可行的。

可摇的选择有未来科技城杭珹、月咏新辰轩,后续关注杭腾社区以及未来科技城的新项目;关注申花华润、伟星、地上三个项目,翠苑滨江项目,嘉里城,地上文晖项目,德信小河项目,以及江南奥体的新房项目;热门项目都需要关注社保比拼情况;

求上车,可以考虑关注市北、运河新城、铁路北、城东、艮北这些粉盘板块,或是在价格相对满意的情况下出掉濮家摇号钱江新城二期,高价盘中上车机会是最大的。

3、关键词:未来科技城二手出售?

问:房叔,我上次咨询您以后,没有买二手房,继续摇号河映云集,中奖了,感谢您的分析~

现在我和我男朋友准备结婚,一共两套房,未来科技城一套,河映云集。

但是近期,两人工作上稳定性可能有风险的,想了个兜底方案,卖掉未来科技城一套,现在这里的在售价格比去年低了很多;

我是二手买的,按现在的价格卖掉也有小赚,再等明年后年市场回暖一点,可能赚多一点。想咨询一下,有没有必要先坚持一下,后面再卖?

杭州房叔:能坚持还是建议坚持一下。一是总体还是看好未来科技城的后续发展,关乎城市战略,至少可以谨慎看好;

二是这一轮经济困难,要想复苏,后续政策面暖风持续是可以肯定的,包括全国性金融层面的,也包括后续可能继续放松的一城一策。

如果能坚持一两年,建议坚持,基本可以看好短期房产市场的表现,着急出手有点可惜的。

4、关键词:人才低社保&未来科技城

问:房叔好,上一次请教还是绿汀路没开的时候,现在已经弃疗了.....虽然是人才但只有几个月社保,预算大约500万。

我在未科附近上班,想请教下我是接着等各种新盘摇号呢,还是看看未科附近的二手房了。

感情上还是倾向新房,不过红盘看起来人才幼子也没啥优势了,并且未来科技城也没有什么地了。

杭州房叔:人才资格肯定不应该放弃摇号,不知道这次对冲良机有没有去报月咏新辰轩,上周一跑盘推文就明确说了中低社保应该积极关注,你人才资格更加没有问题。

后续未来科技城和云城还有杭腾社区,以及两个滨江房产的新项目和闲林众安项目,今年第二次土地拍卖也还有新地块会上市,后续未来科技城的热盘也可以看看对冲分流机会,有机会就摇。再不济也可以考虑良渚、勾庄。

只要杭州新房限购政策没有松动,新房的摇号窗口期就一直在,何况人才上车概率更大一些,二手肯定不值得了,不仅相对于新房价格偏高,而且517新政出来之后更加难淘。

5、关键词:高利率购入大溪谷&打新

问:房叔您好,又来打扰。前年在您的建议下买了西雅图,去年大溪谷交付,也快一年了;

想着是不是把大溪谷出售了,去摇新盘,卖掉以后大概考虑总价400w左右的,社保12年,请问现在这个点出掉大溪谷是否合适?如果合适,有哪些楼盘可以摇?感谢叔抽空答疑;

主要当时买大溪谷利率比较高,想着现在利率降下来,而且如果有合适的可以摇,想着要不要出掉。

杭州房叔:单盘考虑,稍微有点可惜,后续几年是云城的快速发展期,大溪谷这个位置以后基本就是云城的后花园,中长线来看升值是看好的。

高利率确实让人头疼,如果当初选择的是固定利率,就更为吃亏;价格合适可以考虑出掉吧,赶着短期政策稳定的新房窗口期摇粉盘上车是可行的。

400万预算可以摇勾庄、运河新城、铁路北、宁围、浦沿的粉盘,后续未来科技城的热盘也可以看看对冲分流机会,有就摇。

6、关键词:高预算低社保

问:房叔你好,如你所说这次K11又没有入围,侥幸心理破灭基本上是绝望了,我这种8年多低社保江两岸还有没有啥侥幸的机会了?还是钱二冲上去?

本来最好还是江南,奥体是不做梦了,或者你说过的江晖府?其实绿城这个我是最方便的,可以步行上班,就是这里反倒挂让我没有信心,不知道要不要去摇了。真是太纠结了。

杭州房叔:中低社保没什么侥幸的了。尤其是江两岸。钱二中长线是没有问题的,个人认为中低社保没有什么好纠结的,该上的时候还是得上。栖江揽月、观翠揽月会连续推盘,建议考虑。

包括江晖府、晓月映翠也是江南中低社保的福音,昨天推文也有说。别拿边上的老房子对照,那根本就不是一种东西。能对比的是云宸、天汇。

晓月映翠的173户型挺好的,步行上班是一种绝对幸福,个人是肯定建议考虑的。

7、关键词:预算500万&置换

问:房叔你好!我在滨江宝龙城附近上班,老公之前在丁桥上班,加之丁桥房子便宜,所以5年前我们在丁桥长睦板块买了房,孩子也在那里读书,暑假开学就五年级。

但尴尬的是,我老公工作换到下沙了,我们俩现在上班都很远,很不方便。考虑丁桥除了离上班远,发展相比较其他区域也比较缓慢,我们打算把丁桥的房子卖了,换一个到我单位上班更方便或者发展前景更好的区域。

孩子还在这边上小学,所以对于接下来买哪里,摇新房还是买二手很纠结,买在哪里也定不下来,因为预算也有限,500万左右吧。

希望房叔能帮指点一二,谢谢。我的问题可能比较笼统,但是确实对楼市关注较少,不太清楚我的这个情况选择哪种方式比较好。

杭州房叔:尽量摇新房吧,只要杭州限购不放松,都还是新房摇号的窗口期。二手挂牌价还是高,不仅难淘,517新政出来以后议价空间也小了,性价比还是不及新房。总体建议长远考虑,置换是有必要的。

可以摇的新房,一是考虑我昨天发的晓月映翠,小户型可以够一下;二是重点考虑艮北,现有中海翠揽云境即将开盘,后续还有大家房产项目。至少艮北后续的供应量还会有,耐心摇上车基本还是没问题的。

8、关键词:预算700万以内&准人才资格

问:房叔你好啊,我觉得ifc对我来说太贵了,想让你帮忙推荐别的,预算在700w以内,主要是保值跟增值为主,我不一定会去住。

杭州房叔:可总算快熬到三年了。

人才资格8年社保,近期值得重点关注的红盘,华润绿城华丰造纸厂项目杭樾润府、伟星申花项目星瓒颂锦府;前者115、139户型都可以够上,后者108、128、139户型也都可以;两者都有大户型分别是170、177,就需要加点预算了。

后续申花庆隆还有地上集团项目。其他关注杭氧嘉里城,可能要到年底;地上文晖项目时间未定;滨江翠苑项目,大概率行知+十三中的强学区稀缺产品,就看能排布多少相对较小你可以够上的户型了。

另外也可以关注奥体傲世邸,纯大户型预算需要够一下,以及奥体滨江项目、大悦城项目;K11后续还有;接受未来科技城的话杭珹、杭腾社区都可以。

9、关键词:预算350万&准无房资格

问:房叔你好,300多万预算,350万极限的样子吧。社保幼子4年多了,求上车。

地点没有要求,因为个人也比较头疼,打算换工作,地点也不是很好确定,所以想不好,能不能指导一下大致能有哪些选择啊?

好像能选的也不多,看看哪些地铁配套能过得去一点的,上车算球!7月24号这个讨厌的日子,本姑娘将要而立步入大龄剩女,机会是不是会大很多了。

杭州房叔:豪迈的姑娘!今年300多万选择其实挺多的,一抓一大把,社保幼子能上车的也不少,7月底成为无房资格后想上车不难。

未来科技城凤新路站附近月咏新辰轩3.05万元/㎡是较好的一个,但是预计后续拼社保也很正常了,重点关注;

三墩北如澜邸2.81,有部分小户型,难度很大,留意;良渚万科2.91、勾庄星创城2.9、勾庄绿城3.12、勾庄万科3.12这一群热度会比较高一些;

铁路北深特发3.6需要够一下了;杭汽轮春樾星宸3.32、桃源棠源美宸里3.4、桃源滨江项目3.4、华丰都和轩3.3、丁桥湖境天宸里3.29、花芸春境3.15、康桥运晓花望府2.95、康桥绿城2.95、龙湖天瑄城3.34、龙湖丰收湖3.34、下沙绿城3.05、德信宁围项目3.15、大家宁围项目3.15、金帝宁围项目3.4、葛洲坝宁围项目3.4、滨江闻堰项目3.08、萧山城投南站项目3.2、萧山南卧枫翠岚湾3、听悦雅庭3、大家项目3、众安项目3。

有点多,先做一下功课吧,只想上车,难度很小。

10、关键词:二手成交难

问:房叔,我人人讨厌的投资客又来了,这次想请教一下怎么回事啊?都说二手回暖了,有个老兄还说二手没有涨是糊弄人,可我看是他糊弄人啊!

这么说吧,我挂了5套房子,凭良心说价格都不算高,我炒房那么多年基本的判断能力还是有的,至少在我小区和附近差不多楼盘里面,肯定是性价比排靠前几套的,请相信我。

但是只有良渚一套成交了,市北、勾庄、城东、艮北4套都没有动静,带看确实多了一点,但是感觉想成交就是难,就是得降价,报过来的价格都是拿着刀血淋淋砍价的那种。

你说后续能涨一点吗?还是就这样温吞水?

杭州房叔:是个真炒房客啊。他也没有糊弄你,517新政出来可以明显体会到的就是二手稳住了,成交价格确实是有所回暖的,至少不像之前那样,小幅度降价都不会有人问津,现在至少主流板块性价比好的房源成交容易多了。

回暖有两个概念,成交量和价格。成交量明显是起来了,大体都是目前挂牌性价比最好的这些房源,依然偏高的房源想成交自然没那么容易。

简单说,二手购买资格确实增加了很多,但下手的基本都是自住保值需求,韭菜也不傻啊,谁愿意接盘明确高的二手房?

目前的大势判断依然,在新房限购不松动的情况下,二手难涨,尤其是在杭州新房供应量大幅度增加的情况下,能成交的即使主流板块也只能是性价比最好的那些房源。

你如果一直看我公众号的推文就应该知道,新房市场整体热度是下降的。

最具代表性的自住和保值为主的粉盘热度下降,以及可见的大供应量,都能够让社保幼子、即将升格为社保幼子的二手房票看到上车希望,可以上车性价比明确胜过二手房的粉盘、准粉盘。

在这种情况下,谁愿意接盘价格偏高的二手?所以只要政策不动,就会持续这种情况,即使成交量上来也难以促动价格上涨。

市北买二手不如摇咏桂里,即使咏桂里卖光短期断供,也有价格接近有相当补充作用的宁围4个项目跟上,价格更低的还有南卧4个项目跟上,浦沿也尚有选择,何况后续市北是密集交付期;

勾庄良渚后续有绿城万科5块地,星创城也还有,临近可替代板块同价位选择就更多了;城东艮北,会潮悦府和印月尚有,后续很快翠揽云境和大家艮北项目跟上,而且都不算难摇,艮北后续土地供应还将持续跟上。

新一轮土拍已经在路上,这批项目速度快的过年前也将形成供应。房产无非供需,在供应持续增加,供需无法逆转的情况下,二手即使活跃了,想涨依然无门。

你的几套,如果按你所说,也得等性价比排在你前面的几套成交了,才会有希望,如果砍价的刀依然锋利,说明你的价格还是没有到位。

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