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丁祖昱:TOP500房企总资产规模连续四年下降

2022-03-30 16:51:50浏览:7编辑:江南的故事酒馆

由上海易居房地产研究院、中国房地产业协会联合发布的《2022房企综合实力TOP500测评研究报告》(下称“报告”)指出,2021年,在中国房地产行业规模基本见顶、房企利润空间有限、周转提升缓慢的情况下,房企发展内部分化在持续加剧。

行业排名变化较大,万科蝉联第一

报告显示,2022年房企综合实力TOP500前三位由万科、中海、保利占据。其中,万科蝉联第一,中海、保利分别位列第二、三位,碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。

与2021年相比,2022年榜单变动率明显变大。其中,TOP10变动率为20%,TOP50变动率为26%。产品品质优秀,财务成本控制良好的房企排名提升明显。规模巨大,但流动性出现问题的房企排名下降明显。

TOP500房企当中,华东、华南企业数量占比接近六成,中部地区企业数量占比略有提升,继续保持了良好发展态势。

房企集中趋势下降,龙头企业保持稳增长

2021年,TOP500房企总资产均值为916.78亿元,同比增长10.47%,增速较上年下降6.17个百分点;净资产均值为211.93亿元,同比增长18.52%,增速较上年提升0.63个百分点。总体来看,TOP500房企总资产规模维持了增长,但增速则是自2017年见顶之后连续四年出现下降;TOP500房企净资产同样保持增长,增速近三年来保持了稳定。

从企业层面来看,在2021年密集调控之下,行业依然有部分龙头房企保持了资产稳步增长;另一方面,2021年下半年,在市场趋冷、融资趋紧的情况下,部分房企流动性显现出较大问题,被迫出售部分资产缓解困境。

从报告测评结果来看,2021年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200房企的销售金额分别约占TOP500房企销售金额的30%、65%、83%、92%。相较于2020年,TOP10、TOP50房企的集中趋势有所下降,主要是因为部分规模房企因出现债务风险未列入榜单,或排名有大幅下滑所导致。

融资环境持续收紧,偿债压力依然较大

2021年,在“房住不炒”“三道红线”、房地产贷款集中度政策出台的背景下,全年政策先紧后松,房企融资呈现供需端持续收紧态势。

具体到头部房企,2021年,TOP50房企融资总额为10540亿元,较2020年下降2.34%。分季度来看,2021年第一季度融资额度最高,约有3258亿元;第二季度融资额较第一季度下降8.76%。下半年,受部分企业违约事件影响,融资额继续走低,尤其是第四季度,仅有1713亿元,约为第一季度融资额的五成。

从TOP500房企“三道红线”达标率来看,2021年三季度,剔除预收款后的资产负债率达标率略有上升,而净负债率与现金短债比达标率稍有下降。近两年,房企整体偿债规模处在高位,偿债缺口给房企短期资金池深度带来不小考验,从海外债到期余额来看,未来三年房企仍面临较大还债压力。

净利润持续负增长,盈利能力继续下滑

2021年,TOP500房企营业收入均值为190.65亿元,较上年增长4.02%。营业成本均值153.90亿元,较上年增长10.31%。净利润均值10.72亿元,同比下降2.61%,现金及现金等价物余额均值88.43亿元,同比下降3.28%。

2021年,TOP500房企总资产收益率均值为0.78%,较上年下降了0.54个百分点;净资产收益率均值为3.89%,较上年下降了0.64个百分点;成本费用利润率均值为9.84%,较上年下降了1.41个百分点。房企的总资产水平上升,利润空间在收窄,尤其近两年来,房企的净利润增幅不及资产增幅,导致总资产收益率下滑。

将TOP50房企的绝对盈利能力数据与TOP500房企相比较,TOP500房企各项指标与TOP50房企相差较大,表明中小企业的业绩疲弱,增长乏力。在相对盈利能力方面,各位次房企在不同指标上各有优势,差异明显。将TOP50房企与TOP500房企进行对比,头部房企在相对盈利能力方面更具优势,行业内部分化趋势明显。

运营指标整体提升,房企回归品质追求

2021年,TOP500房企存货周转率均值为0.13,较2020年增加0.02;流动资产周转率均值为0.15,较2020年增加0.01;总资产周转率均值为0.11,较2020年增加0.01。从三大运营指标均值看,房企总体数据缓慢提升。

运营周转效率方面,2018年—2021年周转率曲线呈现先上升、再下降,后又上升的趋势。2021年,房企运营周转效率缓慢提升主因在于房企业绩增速放缓,融资监管持续收紧,销售端受到限价、限购、限贷等政策影响,房企盈利承压较大。在控杠杆、限融资的背景下,缩短回款周期、加快资金周转、提高运营效率成为众多房企的重要举措。

随着行业进入高质量发展阶段,产品力提升成为房企发展新要求,房企从拿地阶段就开始注重产品品质,且更关注地产产品的健康、舒适、环保等因素,以期获得更高产品溢价。

随着房地产行业发展逻辑改变,房企发展需要改变旧有发展路径,选择长期主义发展理念,在控制风险同时兼顾民生保障。在发展的第二曲线上,未来房企应理性选择赛道,持续开辟新的利润增长点。

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