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次高者得,杭州土拍新规全国首创

2022-03-25 13:46:04浏览:68编辑:凌风细雨

昨天,杭州今年出让的第一批宅地集中挂牌,共60宗涉宅地块将于4月25日正式出让。

土拍的规则也有了一些调整,当一宗地块的溢价封顶后,去年12月的规则是进入摇号环节,而这一次改为 “一次性报价”,以次高报价原则确定竞买人。

次高者得

房企若报最高价会成为“炮灰”

杭州上一次集中土拍是在2021年12月21日,当溢价10%封顶后,由房企通过摇号决定地块最终归属。此次新规则规定溢价10%后,转入一次性报价环节。

一次性报价,即房企只有一次报价机会。至于报价区间,锁定在地块起拍价的110%~112%之间。也就是说,一次性报价最高只能报到起拍价的112%。

在这个环节中,并非价高者得,而是次高价者得。一次性报价规则并非杭州独创,但是像杭州这样次高价者得,在国内尚属首次。苏州、上海、南昌等地也曾尝试一次性报价,但规定最接近平均报价者竞得。

按照杭州新出的规则,想拿地就不能报最高价,除非是有房企心甘情愿当炮灰。一次性报价最低单位为1万元,且采用线下报价的方式。如果多家房企的报价都为次高价,那么还得通过摇号决定地块归属。

可以预见,下个月的土地出让大战,也将因这一新规而戏剧性大增。

取消预公告和勾地

再度提升了报名门槛

此次土拍新政再度取消了预公告,改为直接正式挂牌。去年杭州第二次集中供地也曾取消预公告,但是第三次集中供地又恢复了预公告。

取消预公告环节,显然有利于加快土地出让速度。

此外,颇具杭州特色的勾地制度,此次也取消了。所谓勾地,即房企与做地单位签订协议并缴纳保证金(一般不超过5000万元),土拍时若无其他房企出价,则勾地房企必须托底。

勾地取消,意味着将直接采用报名保证金模式,也就是意向竞买单位需在报名截止日足额缴纳地块起始总价的20%保证金后方可参与竞买。这无疑将大幅提高地块报名门槛,制约了房企报名竞买地块的宗数规模,从而降低了每宗地块竞拍的激烈程度,有利于进一步稳定地价。

这或许和去年12月的拍地有关,当时采取了勾地模式,因而有不少房企报了十多宗地,多的甚至达到20宗。结果35宗地有24宗拍至封顶,进入摇号环节。此外,由于勾地门槛低,一些小开发商也得以入围摇号,运气好的甚至拿到了优质地块,而品质较好但运气不济的房企反而摇不到好地。

硬性规定品质

要有3米层高、4米高的架空层

杭州去年就提出“定品质”,并且在上一批集中供地中得到落实。相比之下,此次新规中的“定品质”要求有了明显提高。

品质要求的提高主要体现在两大方面,其一是建筑层高要求不得低于3米,其二是要求建设4米高的架空层。

近年来,由于限价等方面的原因,房企对楼盘品质的追求动力普遍不足,有的甚至严重减配。就连钱江新城二期售价6.6万元/m2的楼盘,建筑层高也只有3米。而大多数楼盘层高为2.9米,居住舒适性一般。

至于架空层,可以用来增加小区的配套,曾经很长一段时间是杭州楼盘的标配,但是近年来也被许多房企当作减法取消了,即便连一些中高端改善型楼盘也是如此,品质大打折扣。

此次对层高和架空层做出了明确约定,可以视为“定品质”的进一步细化,也反映了市场呼声,有助于杭州楼盘品质的回归。

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