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集中供地元年 22城土拍年鉴

2022-01-10 13:46:54浏览:89编辑:紫竹語嫣

2021年是集中供地元年,22城开启了“两集中”供地新模式。

22个城市包括了北上广深四个一线城市,以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。

集中供地的初衷在于提升透明度,为市场主体提供更多的机会;此外,通过集中放量,还可以降低土地市场竞争热度,稳地价。

在集中供地元年的三批次供地过程中,土地市场经历了由火热至低温的演变,主要试点城市基本都呈现由热到冷再到部分回暖的态势。伴随而来的是,开发商对土地市场的态度也在转变,其上半年疯狂抢地、高潮迭起,下半年拿地热情骤退,底价成交、地块流拍成为了土拍市场的常态,央企国企来到舞台中央成为绝对主角,本土房企们也开始下场兜底。

1 北京

2021年北京全年共挂出宅地85宗,供地数量同比增幅超一倍,供地面积增幅达78.4%,是近四年供地量最高的一年。最终成交57宗,总成交额1900.4亿元。

具体到三轮土拍来看,表现各异。

5月,北京首批集中供地异常火爆,54家房企汇聚京城围猎30宗地块,成交总金额达1109.71亿元,占全年总成交额的近六成。其中大举返京的融创拿下4宗地块,3宗独立拿地,1宗联合拿地,总地价超212亿元。同样火力全开的还有卓越,其独自以及与中交、首开等联合体共以187亿元拿下了4宗地块,几乎和融创平分秋色。

相较于首轮的火爆,10月北京第二批次集中供地“爆冷”,地块流拍率近六成。

12月,三批次集中供地中房企观望情绪依然浓厚,超九成地块以底价成交。其中关注度颇高的太阳宫地块并未上架,但有消息称其或将于2022年挂牌出让。

整体看,北京三次集中供地溢价率呈现持续下降态势,依次为6.4%、4.13%和1.04%。

2 上海

继2020年力压杭州,跻身全国土地出让金第一后,2021年上海再度以3142亿元的成绩险胜杭州,成功卫冕,其中宅地收金1724亿元。

土地出让金第一和土拍模范生看似矛盾的双重身份背后是2021年两集中供地下上海的“张”与“弛”。

此前上海土拍一直采用的是价高者得的原则,2021年这一规则发生改变。土拍前每一幅地块会提前公布三个价格——起始价、中止价、最高价。当房企竞价达到中止价时,进入一次性报价,报价范围为中止价与最高价之间。最后,根据各家一次性报价取平均值,和平均值价差最小者胜出。

此举不仅有效控制了溢价,也考验房企对城市和市场的理解,增加了不确定性,让更多企业有机会参与其中。于是首轮土拍便百花齐放,碧桂园连中三元加仓上海,复星时隔10年重回申城,保利百亿元抢下金茂的心头肉。

随后的上海二轮三轮拿地热度有所下降,转向国企央企唱主角,联合拿地成趋势,也出现了一些首入上海的新面孔,如青浦西虹桥地块的竞得者江苏师山,前身为南通市海门保障房建设投资集团有限公司,此前并没有在上海拿地开发的经验。

全年最大的赢家招商蛇口三轮土拍无一缺席,累计拿下5宗地块。

3 广州

不同于很多城市将战线拉到年底,12月刚过,广州2021年度集中供地便落下帷幕。

全年113宗地块投入土地市场,最终78宗地块成功出让,成交总建面积1382万平方米,收金1779亿元。

从供应宗地来看,广州前两批主要集中在远郊,第三批供应总体提质减量,各区域供应数量差距缩小,中心区和近郊区供应占比明显增加。不仅质量提高,相较第二轮土拍规则的大幅收紧、调控显著,第三批土拍规则开始部分放宽,鼓励地块成交。即便如此,三轮的17宗地块只有底价成交和流拍两种结果,零溢价收官。

回顾广州2021年度的三轮土拍,“国家队”这支主力一直贯穿始终,且势头愈发强劲。

其中,越秀、中海、保利三大巨头分别在三批次中发挥主力作用。首轮越秀豪掷108亿元拿下6宗地块,二轮中海接棒,成为拿地最多的企业,三轮保利“捡漏”近百亿元买3地。

用更直观的数据来看,广州三轮土拍央企国企拿地宗数分别为19、16、12,对应占比52%、70%和92%。

4 深圳

相较于广州,深圳三轮供地结束的更早。

11月25日,深圳迎来了第三批集中供地,11宗地块被放上货架,最终7宗地块底价成交,4宗地块触顶进入摇号环节,其中开启“扫货”模式的深铁独揽7宗底价成交地块中的5宗。

集中供地元年,深圳加大供应,三轮分别推出6、22、11宗地块,依次收获138亿元、453亿元和368.37亿元,总计959.37亿元。

回顾来看,深圳首场土拍中,南山地块“厮杀”激烈,龙光和“万科+特建发”联合体鏖战过百轮,耗时近2小时,最终龙光斥资69亿元胜出。

9月深圳二轮供地重启,土拍新规创新式变革“房地联动”,中海和保利成最大赢家,分别揽下4宗和3宗地块,本轮收金452.97亿元。

5 南京

相较于北上广深四个一线城市,南京的集中供地显得有些平淡。

2021年南京全年成功出让157宗经营性用地(不含溧水、高淳、工业用地),总出让面积约575.96万平方米,总成交金额约达1918.37亿元。

其中涉宅用地115宗。其中,龙湖全年拿下5宗地,数量最多,中海和六合新城建设则各拿下4宗,保利、新城、万科、招商、龙光等各拿下3宗地块。

从板块分布来看,江北仍是2021年的土地供应大户,在115宗涉宅用地中,江北板块(含六合)成功出让43宗地块位居榜首,其次是城南,共成功出让23宗地块,江宁位列第三,共出让19宗地块。

作为供应大户,江宁的楼市节奏也很快,拍出的地块中有一批已经入市,甚至有去化较快的项目已经收官。

6 苏州

不同于南京的速战速决,苏州第三轮集中供地一共进行了3天。3天时间,25宗地块揽金401.88亿元,结合前两轮,全年共揽金约1112.79亿元。

至此,苏州年内最后一次大规模拍地结束。

从土拍表现来看,苏州三轮土拍结果要比二批供地稳定。在民企们不愿拿地的当下,没有地块流拍,平稳出让已不容易。

从成交数据来看,相比较首批土拍中24宗地块过半地块进入一次性报价阶段,第二批15宗地块也有1宗封顶进入一次性报价,三批土拍温差明显。除平江新城地块与园区湖东地块有溢价外,苏州三轮土拍中的其余地块均为底价成交。

具体到房企拿地金额来看,苏高新突破了百亿元,以134.28亿元位列首位,华侨城、中铁建则分列二、三名,数额分别为85.04亿元、74.33亿元。这也是华侨城首进苏州市区,其在苏州首轮集中土拍中表现勇猛,于姑苏区和相城区连下3子。

7 杭州

12月21日,杭州第三批次集中供地正式出让,35宗(含1宗租赁用地)涉宅地共收金759亿元,这宣告了杭州土地市场正式回暖。

为了这场回暖,政府拿出了不小的诚意:恢复了“预公告”的勾地政策,降低了房企参拍资金压力;竞品质改为定品质;土地溢价率上限由15%下调至10%,保证金从地价20%降到了地价10%、最高不超过5000万元,加之此次达到封顶价之后不再竞自持或者配建。

一系列政策利好的加持下,此次土拍的利润空间得到保证,房企又重新点燃对杭州市场的热情。

三轮土拍,杭州市场也经历了一趟过山车。第一轮集中供地虽“热火朝天”,但滨江集团董事长戚金兴表态“努力做到1%-2%的净利润”,将企业拿地的窘境推至台前。随后宋都股份的退地风波无疑又再添了把火。

10月第二轮杭州土拍“气温突降”,多宗地块临拍前终止出让,17宗地块流拍,最高溢价率只有11.04%,没有一宗地块拍到封顶溢价,更没有地块拼自持……

随着三轮土拍的回暖,杭州全年土地出让金也超过3000亿元,仅次于上海。

8 厦门

厦门供地少而精,土拍热度变化也与多数城市不同,其上演了“两集”连热的盛况,直至第三批次受市场影响才“转暖入冬”。

5月,厦门第一批次出让5宗地块,为22城中供应量最少的城市,但这5宗地也吸引近30家房企竞拍,其中溢价率最高地块达到49%,成交情况与楼市表现挂钩,岛内热度明显优于岛外。

6月厦门第二批次供应闸门打开,出让11宗地,且由于竞拍时间较早并未受8月调控影响,11宗地收金344亿元,平均溢价率24%,也是22城中唯一一个没有流拍的城市。

12月厦门启动的第三批供地竞拍门槛有了明显提高,热度急转直下,加之地块素质一般且房企拿地谨慎,有半数地块流拍,仅2宗溢价成交。经统计,三批次合计出让297万平方米,收金约794亿元,均创下近十年新高。

从拿地端看,本土国企建发发挥主场优势,三轮供地分别拿下1、2、2宗地块,且建发子公司联发也拿下了3宗地块,建发系合计摘得8宗地,占成交地块的三成以上,为2021年厦门土拍最大赢家。

9 福州

“同省异梦”是市场形容厦门和福州两个城市土拍的关键词,相比于厦门土拍的热情高涨,福州市场整体氛围更偏理性。

毕竟,在整体火热,且南方城市热度高过北方的首轮供地中,福州就有13%的流拍撤牌比例,仅次于长春、天津,且这一数据在后两轮不断上升,分别为32%、33%。另外,福州土拍的平均溢价率也逐步下滑,三批次分别为19%、13%、3%,热度层层趋冷。

作为福建省会城市,福州土拍呈现闽系房企拿地多的特点。首轮中闽系企业拿走了七成地块;二轮更是达到八成以上,正荣、融侨、中骏及地方企业成为拿地主力军;三批次供应的22宗地块则被14家企业拿下,其中包含6家本土国企及5家本土民企。

整体来看,福州三轮供地共收金约356亿元。

10 重庆

三批次集中供地普遍呈现热-冷-回温的态势,其中最为刺激的是重庆,热度如坐“过山车”。

首批供地中,其凭借不限价的优势,普遍拍出了较高的溢价率,融创、中海、绿地、招商、龙湖、佳兆业、金科等规模房企蜂拥抢拍,合计揽金635亿元,整体溢价率达到43%。其中招商西永地块溢价率更是高达130%,竞拍热度堪称首轮之最。

也正由于此,第二批供地重庆的成交情况对比格外惨淡。彼时,其严控地价,每宗地块规定最高溢价率均在15%以下,个别地块甚至只有6%的溢价空间,同时增加“竞自持”环节、配建租赁住房指标、“三限”政策等竞拍要求,直接将二轮供地整体溢价率拉低至0.02%,并有33%的流拍中止率。

急速降至“冰点”后,重庆第三批供地也未能“回过神”,流拍率虽有回升,但成交地块中仍有近九成为底价出让。

11 成都

与重庆相似,西南重镇成都热度同样分化明显。据统计,成都前三批次供地成交125宗地块,其中37宗触及最高限价,而这其中有31宗成交源自第一批供地。

二批次普遍遇冷,成都也因设置了现房销售、降低溢价率等规则导致流拍率上升,超过30%。

但与重庆不同的是,为缓解遇冷情况,成都在三轮供地祭出大招,主动降门槛。如划定的新房限价有所提升,拉大了企业拿地后房地价差;全面取消竞自持,现房销售要求也暂时“消失”,对配建要求亦有所减少等。

积极应对下,成都第三批集中供地流拍率下降13个百分点,并有12宗地块产生溢价,占成交总数的36%。

从企业端看,国企、央企资金雄厚仍是拿地主力。据安居客统计,成都轨交、人居各摘得7宗地,电建、交投联合体拿下4宗,中铁建拿下4宗。此外,基本面较好的民企龙湖也加速输出落子6宗,成功“杀入”成都房企拿地榜前三。

12 武汉

以22城出让表现来看,武汉整体竞拍热度并不算高。

复盘这三次土拍,首轮其有超六成涉宅地底价成交,另有3宗撤牌,新城、香港置地等民企踊跃。

二轮随着整体热度下降,国资进场控局拿下近八成涉宅地块,流拍率攀升至25%以上,仅有1宗地块溢价成交。

三轮亦是惨淡收官,超九成底价成交,另有3宗流拍。

经统计,武汉2021年通过三批集中供地共收金1638.33亿元。

梳理这三批次供地,有两大亮点,一是南山在第一批次溢价超100%抢下两宗地块。彼时,其经过129轮报价率先拿下了光谷36号地块,又经过421轮报价拿下关谷37号地块,溢价率分别达到100.41%、103.28%。

另一亮点为武汉新总价“地王”的出炉。第三批供地时,武汉武船搬迁改造项目3宗打包地块被瑞安、武汉城建联合体底价拿下,以165.26亿元成交价登上“地王”宝座。有消息称,该地块将被打造成武汉的第三座新天地。

13 郑州

受供应模式影响,郑州集中供地多以城改地块为主,此类地块多已“名花有主”,这也导致该城市出让溢价率不高。据统计,郑州2021年三批次合计供应89宗地块,成交74宗,其中产生溢价的仅有8宗,约九成为底价成交。

值得一提的是,郑州第三批次就有11宗地块终止(流拍),热度甚至相比第二批次要更低上一筹。这也与其出让规则有关,此前二轮供地时郑州、济南、苏州、深圳4城规定保证金比例均为50%,由于竞拍遇冷,济南、苏州选择在第三批次下调指标,热度较高的深圳保持不变,郑州也坚持了这一比例,但其在三批次时流拍率大幅提升至44%。

从拿地企业来看,“外来和尚更好敲钟”。第一批次少有的几宗热门地块均被规模房企拿下,如华润联合体溢价55.5%抢得综合用地,金茂熔断价摇中经开区地块,万科、保利溢价30%落子;第二批次时唯二的公开净地分别被华润和电建地产拿下;三批次遇冷的情况下,保利“抄底”拿下4宗地块,碧桂园亦底价补仓1宗。

14 合肥

17城完成首轮供地后,合肥的第一轮土拍大战才于6月缓缓上演。该期供应的12宗涉宅地中有8宗触顶,其中本土房地与闽系房企分别得5宗、4宗,形成瓜分之势。

9月及11月,合肥先后完成二轮、三轮供地,这两轮相比首轮有了明显降温,低溢价、参拍房企锐减、竞价节奏放缓等现象增多。也是在此时,招商、华润、保利等十强房企开始入场,与本土房企对擂,亦催生了联合拿地的现象。

另外,由于土拍政策调整,合肥也在第三次集中供地中迎来了首宗竞品质地块。11月29日的土拍中,伟星、置地+邦泰就滨湖科学城一宗宅地轮番叫价,使得该宗地成为整场土拍中首次触顶最高限价的地块,并进入投报竞高品质住宅方案环节。

15 青岛

不同于重庆、成都等多城的竞拍热度起伏,青岛、济南此类东部城市本身竞拍热度一般,并未出现明显变化。

青岛土地长期以定向出让为主,底价成交为“主旋律”,流拍率亦不高。诸葛找房数据显示,2018年-2020年,青岛市土地市场成交的平均溢价率为2.11%、0.91%和0.2%。

集中供地也未能打破这一规律。首轮供地中,其仅有1宗开平路地块以65%的溢价率出让,其余均是底价成交,平均溢价率1%,为22城最低;第二批凭借4宗优质的西海岸板块地块加持,触发熔断转为竞品质,但底价成交比例仍在九成以上;第三批亦仅有1宗溢价成交。

青岛拿地者多为本土企业,如鲁信集团、青岛和达、青岛地铁等;外来房企则多选择与本土企业联合拿地,如中信泰富联合体拿下欢乐滨海城7宗地、远洋联合体拿下市北区地块、保利联合青岛每日置业落子城阳区等。

经计算,青岛三批集中供地共成交179宗地块,出让率分别为96.83%、87.36%、93.3%,合计收金约547亿元。

16 济南

与青岛相仿,济南供地热度也不高,多数底价成交。

首轮供地,济南供应供应114宗地,成交108宗,其中九成底价成交,碧桂园、融创、龙湖、旭辉、中梁等民营房企相继落子;二轮供地更是全部底价成交,具有国资背景的企业发力,轨交集团兜底5宗,绿地、远洋现身拿地;三轮供地略有回温,有2宗地块溢价出让,龙湖、保利、大华、中建均有落子,更多的是由当地平台公司拿下。

据统计,济南三批次流拍率分别达到5.26%、28.3%、18.67%,三轮供地流拍现象缓解。这与也济南市主动降门槛有关,三轮供地中其此前规定的平均50%的保证金比例下调至35%。

整体竞拍热度冷淡,能吸引房企溢价哄抢的地块更是少之又少。其中,发轫于上海的民企大华拿下了3宗。据悉,其先于首轮供地以49%、54%的溢价率拿下两宗原山东塑料厂地块,后在三轮供地中以6.86%的溢价率拿下张马屯片区组团地块。

17 天津

纵观天津三轮集中供地,理性、冷静、克制始终是该城的主旋律。即使是在最为火热的首批次土拍,天津也仅有4宗地达到最高限价。

这一结果与热门板块的优质地块较少不无关系。天津首轮计划供应的58宗地块较为分散,开拍前便有13宗停牌,最终上架的45宗地中有16块底价成交,市场分化明显,市内六区、环城四区部分区域为房企争夺热点。

二轮供地中的理性情绪更浓,天津在该轮供地中设置了最高溢价率不超15%及摇号两项新规。规则调整的同时,企业拿地也更加理性,它们不再扎堆市内、环城等区域,而是根据自身实力、发展定位等因素综合考量,布局更为合理。

四大片区成交建面占比中,市内六区占13%,环城四区26%,远郊五区及滨海新区皆在30%左右。

第三轮供地的推出量则出现明显缩水,主要集中在主城区和一些重点区域,11宗地块全部底价成交,稳底价效果显著。

18 长沙

三轮集中供地中,长沙土地市场的“两极分化”走势亦愈发明显。

首轮供地中,开发商对于优质地块拿地颇为积极,其中9宗地触顶熔断,亦出现楼面价创历史新高的情况,但仍有3宗综合素质不佳的地块流拍,19宗底价成交。

而到二轮、三轮供地时,底价成交现象更为频繁,更有多宗地块中/终止出让。整体来看,长沙土地市场的热度随着政策调整急转直下,但不变的是头部开发商对该城的看好。

作为调控“标兵”,长沙首轮供地便引来碧桂园、保利、万科、龙湖、金茂、阳光城等多位房企下场举牌,绿城甚至以25%的最高溢价率+6%的自持比例摘地。

尽管二、三轮供地有所熄火,但依然有头部房企参与其中,如金茂、中海、龙湖等,而后者对长沙的青睐更是一直持续到第三轮供地。

12月22日,该城第三批次土拍结束,龙湖携手长沙城市发展集团连摘两地,其中一宗溢价8%,是整场土拍中唯一一块溢价成交的地块。

19 沈阳

不同于华东、华南等城市,沈阳在4月至12月的三轮集中供地中始终保持着短、平、快的节奏。

4月30日,沈阳首轮集中供地下的22宗地正式开拍,开场一个小时就已有18块地结果出炉。两个小时后,整场土拍结束,而于4月28日开拍的无锡彼时才拍到第12块地,二者节奏形成鲜明对比。

此后的二轮、三轮供地中,沈阳均在一个小时内结束战况。此外,无人报名,该城首轮供地中有3宗提前终止交易,第二轮供地开拍前有24宗提前终止出让,第三轮供地中原定的27宗地最终也仅有8块成功出让,流拍率达到70%,冷意尽显。

保利、万科、远洋、招商、中海等规模房企在沈阳前两轮供地中均有所斩获,但上述企业在第三轮供地中集体“失踪”,只剩部分本土小房企及地方平台下场摘地。整体来看,沈阳2021年全年集中供地共收金380.67亿元,土地出让金较上一年的586亿元缩水35%。

20 长春

22城中,长春是最早公布首批集中供地计划的城市,亦是最先开始竞拍的城市,但尽管充当“先锋”,该城的土拍却甚是“寒冷”,流拍率直线上升。

寒意在首轮供地中就已来袭。开拍前两日,长春便有11宗地终止挂牌,剩余的42宗地又在竞拍过程中被临时调整为40宗,但仍有2宗流拍,流拍率5%。整场土拍仅有4家头部房企参与,另有超三成地块被中铁置业拿下。

二轮供地中同样有8宗终止出让,上架的60宗涉宅地块中亦有18宗因无人报名而流拍,流拍率达到30%。同时,长春首次、二次集中供地的溢价率分别为3.3%、0.4%,均远低于同期热点城市。

而该城第三轮出让的11宗涉宅地块中更有9宗流拍,仅成交了2宗,流拍率超80%。此次上架的11宗地全部用于保障性住房建设,有当地房企曾言,长春第三轮供地的地块总体来看并不是优质地块,因而企业拿地意愿不高。

21 无锡

在4月开启首轮供地的5个城市中,无锡竞拍时间拉得最长。

该城16宗涉宅地于4月28日正式开拍,融创、招商、保利、万科、华润等多家头部房企同台竞价,战局焦灼,当日仅拍出4宗,29日拍出6宗,且均触及最高限价。当30日沈阳竞拍结束时,无锡也才拍到第12块地,激烈程度可见一斑。

在此后的政策调控下,22城后续集中供地热度有所下降,但无锡在二轮供地中仍有9宗地块进入摇号环节,占比达到39%,且有房企无惧现金回流周期拿下现房销售项目。

不似其他城市频发的流拍,无锡第三轮供地中的20宗涉宅地块亦全部出让,其中3宗溢价成交,前两轮供地中均有所斩获的仁恒继续参战,摘得太湖新城板块的涉宅地块。

尽管无锡在三轮供地的整体表现优于不少城市,但该城土拍热度也出现了不断降温,其地价触顶比例依次递减。据中指院数据,无锡第一批次地价触顶比例达93%,第二批次降至39%,第三批次则无地块地价触顶,溢价率最高也仅2.76%。

22 宁波

宁波是目前唯一一家尚未开启第三轮供地的城市。当多城将第三批供地提上日程时,宁波的第二轮供地才刚落下帷幕,第三轮将跨年至2022年1月18日出让。

周期拉长的同时,宁波亦为开发商们预留了不少操作空间。该城于12月20日结束第三轮供地预申请,给开发商们留出了近一个月的勾地时间。且这批土地的出让金可延期4个月缴纳,极大缓解了房企资金压力。

资金及操作空间的放松源自全国土地市场的遇冷及二批次的流拍。第二轮供地中,宁波共有18宗地块流拍,流拍率近四成,最高溢价率仅7.6%,而首轮供地中该城多宗地块溢价超25%。

尽管如此,宁波二轮供地中的所有安置房和租赁住房用地全部成交,反而其他涉宅地块对房企吸引力不高。有机构认为,“低成本”的供地策略或是当地政府对过热土地市场的一种调控手段。

此外,在前两次的集中供地中,宁波还出现了多个“首次”,如首推租赁住房用地计划、首次出现“现房销售”试点地块、首次实行定品质模式等。

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