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广佛同城化“十四五”将出炉,新极核广州南站如何抢赢荔湾?

2022-01-09 07:57:38浏览:4编辑:财经侦察

元旦假期前,广佛2号线开通运营,成为两地的“头条”;假期后,备受关注的鹤洞大桥,传来进入冲刺收尾阶段,预计在本月上旬通车。

广佛两条“脐带”成功衔接之后,两地往来将进一步,也是“广佛候鸟”的福音。

没有想到这只是前菜,《广佛全域同城化“十四五”发展规划》才是主菜。

近日,广州市发改委印发了公开征求《意见稿》意见公告,其中提到,“十四五”时期,两市将进一步推动全域同城化工作,打造为粤港澳大湾区城市群。

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简单来说,两地将在基础设施、科技创新、产业专业化、生态环境共保共治、公共服务等多个领域实现共享共建,如:共建4个万亿级产业集群,两地交接地区中小学资源、医疗服务设施平衡布局和供给。

这样的发展方向,无疑对“荔湾-南海”、“广州南站-佛山三龙湾”两个交接片区是重大利好;同时,荔湾、广州南站片区在推进中,存在着协同、竞争的双层关系。

作为后起之秀的广州南站片区,随着广佛2号线的开通、加上7号线延长线的建设,能否在新的同城化战略下,成为新的极点?传统的广佛交界地带,荔湾如何捍卫原有地位?

目前,两者土地现状都是百废待兴,需要腾笼换鸟,背后也是旧改推进速度、效率的比拼。落地得早,意味着率先占得一席之地。

01

四大民生问题将有突破,利好交接区

过去,广佛同城化取得的成果,大家有目共睹。

说几个数字,广佛经济密度为3.2亿元/平方公里,是全省的5.2倍;广佛地铁日均客流量由10万人次升至54万人次,建立联合招商机制,公共服务跨城通办事项78大类。

接下来,回答一个问题:广佛全域同城化如何打造?

官方给出的答案是:以城市功能对接耦合为核心,链接各大交通枢纽和发展平台,推动城镇空间、产业空间、生态空间协调发展,着力打造“一区、三轴、一环”的空间格局。

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一区:南北向的广佛全域同城化引领区,沿两市197公里南北边界,共建高质量发展融合试验区;

三轴:东西向的广佛全域同城化发展轴,即中部核心发展轴、南部新兴发展轴、北部绿色发展轴,依托现有资源、功能布局,打造三条功能定位清晰、要素流动顺畅,内接外联、各有侧重的东西向同城化发展轴;

一环:广佛全域同城化联动发展环,串联广佛重要交通枢纽、产业发展园区,如南沙港、白云机场、科学城、知识城、三水新城、佛山副中心等。

其中,荔湾-南海交接片区,处在中部核心发展轴,连接着佛山中心城区、广州中心城区,将聚焦总部、商贸、文化、金融、医药健康等核心功能。

广州南站-佛山三龙湾交接片区,位于南部新兴发展轴,将大力发展枢纽经济,包括总部、消费、专业服务业等。

制定了哪些目标?

到2025年,两地生产总值达到5万亿元左右,实现中心城区半小时通道、全域1小时通达;到2035年,广佛全域同城化基本实现。

其中,市民比较关注四大问题:社保、落户、教育、医疗,也有望实现突破。

《意见稿》都有提及:

将推动两市市民卡、社保卡互通互用;

放开放宽落户限制,探索户籍准入年限同城化累计互认;

统筹广佛交界地区中小学资源布局,持续加强优质品牌学校在金沙洲、广州南站等重点交界地区的资源投放和设施建设;

鼓励佛山医疗机构加入广州高水平医院组建的专科联盟,促进广佛医疗服务设施平衡供给。

这些事项,如果能逐一落地,对于“荔湾-南海”、“广州南站-佛山三龙湾”两个交接区,无疑成为受惠的对象。

02

荔湾、广州南站会有“一战”吗?

“十四五”规划中,荔湾,目标定为广州西客厅,建设白鹅潭沿江总部经济带。广州南站,目标定为粤港澳大湾区客厅与门户枢纽经济区,建设为创新型总部经济集聚区。

关键词都有:客厅、总部经济,有差异、也有相近定位,未来在产业、人流上或许免不了“一战”。

尽管广佛2号线已经开通运营,但是现时的广州南站片区,显然还不“够打”。

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近几年,广州南站片区“大动作”频频,足球场落地建设、高铁TOD开发,年客流量超过1亿人次,依然面临着“十年如一日留不住人”的局面。

打开地图一看,很容易明白留不住人的原因,出了站,无论东西南北都是村。

仅有领跑荔湾的是交通因素,2号线、7号线双地铁,22号线首通段汇入;以及,广佛环线铁路串联广州南站、白云机场,实现“空铁联运”。

目前,大部分商业配套,要到万博商圈才能满足。不过,这个因素在足球场配套商业、新鸿基TOD建设完成后,将得到解决。

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居住氛围上,也难以与老城区荔湾抗衡。楼盘项目选择相对有限,目前,广州南站有3大新盘,越秀星寰TOD、越秀TOD星瀚以及广州城投项目。

其中,越秀TOD星瀚主推85-110㎡三至四房户型,均价约3.7万元/㎡;越秀星寰TOD户型涵盖90-133㎡三至四房,均价约3.7-3.9万元/㎡;城投项目尚未入市。

作为传统广佛交接地带,荔湾是佛山进入广州主城区重要通道,也是“南番顺”居民始发地,在市外交通、TOD建设虽然无法匹敌广州南站片区,但是目前区内基本实现了地铁覆盖,加上广钢新城、一众名校、公园、老荔湾商业配套的加持,都是“完胜”的存在。

居住氛围和楼盘选择,相信无需多说。

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但,现状能够代表未来吗?未必。

按照《意见稿》规划思路,荔湾对接的是南海,广州南站对接的是三龙湾顺德。广州南站想要弯道超车,除了补齐各项配套之外,另外一个因素则是做好与顺德链接,承接后者产业、人流优势。

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毕竟,顺德区在经济优势上优于南海区,人流量也与后者相差无几。

官方数据,2020年,顺德区GDP实现3667.6亿元,同比增长4.1%,总量、增速为“双料全市第一”,南海区GDP总量为3177.55亿元,增速为0.7%。“七普”数据中,顺德区、南海区常住人口分别为322.91万人、366.72万人。

此外,去年5月份,广东省推进粤港澳大湾区建设领导小组印发了《佛山三龙湾高端创新集聚区发展总体规划》,将建设由南海三山、顺德陈村组成的“广佛合作发展核”,广州南站是其中的重要联动点。

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这些因素叠加,广州南站片区想象空间不输给荔湾。

03

旧改推进是关键

规划没有落地,谈的都是未来。回归到现状,荔湾、广州南站片区很多地方都是旧村。

荔湾能够迎接新生,成为广佛交接点热门片区,很大一部分原因在于广钢新城的建设。2013年,《广钢新城控制性详细规划》出台,一座规划居住超过20万人的新城开始诞生。

2014年首宗宅地拍出后,广钢正式开始从旧村、旧厂蝶变成如今的高端住宅区。不过,广钢新城之后,荔湾各项建设发展再次陷入了“龟速”,需要等待白鹅潭商务区的到来。

广州南站片区,仅有一座高铁站,周边旧村改造很晚才动。上面也谈到,这是广州南站“流量过亿”,依然留不住人的原因。

现在,两者需要解决同样的问题:旧改。

按照目前情况来看,荔湾区纳入计划名单中的旧村,基本确定为三年、五年计划。

20条旧村中都有合作或介入企业,均已启动前期改造工作,有4条旧村处在基础数据调查阶段,4条完成改造意愿表决,其余处在不同推进阶段。

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反观广州南站片区内的旧村,涉及到11条,其中富力操盘的石壁领跑,已经处在编织实施方案阶段,其余都在基础数据调查阶段或更前一步工作。

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按照现状对比,荔湾区旧村改造工作推进速度略领先于广州南站片区。

不过,仅从旧改推进要素来说,广州南站占据的优势条件更多,因为荔湾区有的优势反而是“劣势”。一般来说,条件好导致土地价格高、居民改造意愿低,改造推进更加缓慢。

广州南站片区想要在广佛全域同城化中,抢赢荔湾,更快推进旧改是关键。

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