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2021年大贵阳房企销售TOP20出炉 TOP5入榜门槛降低至55.8亿元

2022-01-08 03:38:32浏览:5编辑:俏丽多姿

2021年房地产市场全年表现出“先扬后抑”格局,上半年全国市场累计操盘金额同比上扬36.8%,企业端“三条红线”分档改善,同时不少违约房企上半年现金改善,市场发展形势“一片大好”,当楼市跨过6月,房企销售、融资急剧下滑,多城市开发项目面临交付风险,叠加严政的持续出台,房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险,百强规模房企接连出现了债务违约问题,甚至到了破产清算的境地。我们反观贵阳,政策方面持续温和,未推出“重拳”政策,值得注意的是,城市全力推进“三改”,加强人才引流,公积金多地“互认互贷”,释放出微弱利好楼市信号,然而在叠加今年“动荡”市场大环境之下,房企销售排名Top5头部房企门槛下降至55.8亿元,中尾部房企发力直追,分阶入榜门槛差距缩短明显,房企摘地依旧以主城七区作为补仓重点区域,全年累计成交1165万方,贵阳七区全年商品住宅供销总量均小幅滑坡,区域全年住宅累计总成交仅554万方,成交均价保持10510元/㎡低位运行。


榜单发布

2021年大贵阳房企销售TOP20出炉 TOP5入榜门槛降低至55.8亿元



榜单解读

房企格局

门槛——Top5头部房企门槛下降,中尾部房企发力直追,各梯队门槛差距缩短明显2021年全年,TOP5入榜门槛降低至55.8亿元,TOP20入榜门槛显著上升至11.2亿元,头部门槛下降尾部房企直追;

从梯队门槛变化来看,TOP5房企入榜金额小幅下滑12.7%,龙头房企受到企业经营不善的负面影响,表现不如往期,前10及TOP20房企分别上扬16.0%或58.2%,中尾部房企发力明显,各梯队门槛差距大幅缩短。

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集中度——区域依旧保持高集中度格局,头部房企份额占比退坡明显

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2021年全年来看,TOP5房企集中度为38.6%,前五累计年销售额407.7亿元,头部房企市场份额占比大, 前10房企集中度为53.3%,市场销售份额占比过五成,房企整体集中度较高;

从集中度单年增幅来看,TOP5、TOP20集中度分别对比去年同期水平均呈现小幅下跌,前五房企下降最为明显,同比增幅下跌11.4%,TOP20集中度下降9.5%,今年上榜前20房企出现许多“国家队”新面孔,部分实力房开移步TOP20之后,市场竞争进一步加剧,成为集中度进降低一大诱因。

变化——“国”字头房企发力明显,纷纷跃升TOP20加剧市场竞争,榜单业绩表现两级分化

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从上榜企业来看,“国家队”奋起直追,前十至前二十霸榜央企由原来三家跃升为五家,且业绩同比去年均呈现“飘红上扬”,民企表现不如往期,退榜滑坡明显;从榜单销售业绩来看,表现两级分化明显,排名前六企业基本无明显变化,业绩同比去年退坡严重,前七至前十三上升明显,以龙湖、新城知名房企为例,对比同期同排名业绩表现分别上升34%及28%,尾部房企也呈现“全片飘红”稳步追赶局面。

年内未出台重拳政策,三改助力城市面貌更新,公积金严控“炒房”行为,从侧面助推楼市“良性”去化

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2021年贵阳房地产政策未出台明显利好或利空,整体环境较为温和,城市面主要以推进“三改”以及人才引入利好政策为主,加快新型城镇化建设;楼市方面公积金“收紧”主要针对“炒房客”做出严规,同时叠加保障性住房建设规划,以及多区域公积金购房“互认互贷”,以便于更好维护刚需客群利益,同时从侧面助推楼市“良性”去化。

主城七区保持“主战场”地位,房企摘地“拘谨”,三县成交上扬,土地多为本土房开成交

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从主城来看,贵阳七区以1165万方土地成交总体量,依旧保持单年成交“破千方万”态势,双龙成交下滑明显,贵安今年供地力明显度加大,成交总量却未同步上扬,归咎其因与大批次“撤牌”相关,同时房企拿地依然持有“谨慎保守”态度,溢价持续“低位“运行;

从三县一市来看,受供地端11月“大狂欢”集中式挂牌影响,息烽县与修文县供地节奏显著加快,拉高三县全年土地成交总量至682万方,清镇供地则截然相反,节奏放缓明显,导致全年成交总量“腰斩”,同比去年不足成交总量一半。

核心用地房企摘地热情高,4月与7月优质地块入市遭房企哄抢,最高单月楼面均价抬升至6637元/㎡

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纵观近两年土地市场成交量价变化,21年受到供地节奏影响,单月成交量呈现“参差不齐”现状,成交均价方面,伴随“三改”工作的推进,部分城市核心优质地块供应,拉高房企摘地“积极性”,导致土地市场全年成交楼面均价呈现明显的上扬,其中4月及7月月成交楼面均价分别为5879元/㎡与6637元/㎡。

南明、云岩区“量价双高”,观山湖楼板成交均价6546元/㎡为六区之首

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今年,贵阳全面落实“三改”政策,推地火力集中于老城区,在此影响之下南明以及云岩区域土地成交占总成交近六成,观山湖以及乌当成交明显缩减;

从成交楼面价来看,观山湖依据占领价值高地,成交楼面均价高达6546元/㎡,经开及乌当作为城市外拓主要区域,成交均价持续走低。

央企为补仓主力军,但摘地“谨慎”,优质用地高价成交为常态,多为平台公司兜底

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从典型房企摘地来看,摘地企业多为央企,落子较为“谨慎“,中铁建、万达摘地积极全年累计拿地均破百万方,金科、中铁、龙湖等实力名企进行60-40万方体量补仓,其余典型房企仅摘取个别小体量地块,补仓较为保守;

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从土地单价榜来看,佳源国际龙洞堡地块成交单价8155元/㎡,问鼎全年成交天花板,房企面对核心区位优质配套地块依旧摘地信心充足,然而TOP5后滑坡明显,前十仅为4701元/㎡,土地成交冷热划界明显;

住宅市场表现

主城保持高成交占比,贵安、双龙享受“同城化”及经济走廊发展红利占比上扬

“十四五”规划,清镇市、贵安新区及双龙新区均占位于城市发展三大经济走廊之上,贵阳贵安融合进步,“同城化”发展提速。

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2021年,主城七区以68%高占比,依旧保持主战场地位,双龙新区、清镇市分别占比13%与11%;
对比去年同期来看,主城七区基本趋稳无明显变化,贵安新区成交占比小幅上升至8%,双龙新区市场份额占比上行3%,清镇小幅下滑至11%。

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供销量价齐跌,消费者持续观望,房企推货放缓,楼市持续“寒冬期”

今年贵阳累计供应商品住宅627万方,成交554万方,成交均价10510元/㎡,供销总量环比去年同期水平均明显下降,均价基本与去年持平,保持低位运行,贵阳置业客群对于价格较为敏感,去年年底房企“以价换量”效果显著,今年多房企“暴雷”,价跌量升策略已然无法推动楼市去化,消费者持续保持“观望”态度,项目滞销导致房企推货节奏放缓明显,最终区域楼市持续“寒冬期”。

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全年成交前热后冷,后期市场持续表现出“颓势”

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整体走势来看,19-20年市场一致保持“弹性”变换,升降有序,直至今年市场总体呈现出波动式下降总体走势,以八月作为表现分水岭,前期市场较为火热,成交高涨,均价稳步运行,后期均价仅微幅波动,成交单月成交总量骤减,作为一年中冲量12月仅成交32.89万方,环比去年同期大幅下跌54%,表现持续不如预期。

核心用地房企摘地热情高,4月与7月优质地块入市遭哄抢,最高单月楼面均价抬升至6637元/㎡

近三年住宅开盘去化情况来看,2019年至今整体去化率持续下滑,21年商品住宅整体去化率仅有44%,市场热度下行明显;

年内来看,21年1月、3月、4月受品质项目去化拉动,置业者购房热情“高涨”拉高项目认购率,最高3月上扬至61%,5月过后房企推货节奏放缓明显,消费客群置业积极性也同步回落,“金九”未现,“银十”微弱发力,下半年去化均维持在平均水平之下。

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区域客户对于品质口碑房企项目购置热情高,项目首开去化多集中于40%-60%之间

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从重点监测项目去化分布来看,今年首开项目累计18个,高去化率80%以上项目仅有两个,分别为建发央著、龙湖天曜,区域客户对于品质房开项目具有髙认可度,购买反应迅速,首开去化40%-60%项目占比为38%,开盘去化40%以下项目占比高达39%,去化走低明显。

观山湖区热度依旧,城市核心板块量价齐增,城市边际板块趋冷明显

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分区域供销情况来看,观山湖区域热度高,供不应求,以12380元/㎡成交均价领跑七区,南明区“滞销”严重,乌当供销总量垫底七区,白云、花溪及经开为城市主要外拓区域,成交均价持续走低不足万元每平;分板块来看,南明区核心板块呈现量价齐增,城市边际板块趋冷明显,呈现量价齐跌现状。

后市预测


政策层面,坚持“房住不炒”,“四限”、去杠杆、房产税等长效机制成闭环,控制去杠杆节奏,居民按揭支持合理需求、房企债务危机改善,房地产市场将受到进一步规范,宏观环境持续趋紧;土地层面,伴随“三改”持续发力,云岩、南明、观山湖未来或为供地主要区域,城芯高价值地块仍然作为房企重点关注对象,土地市场表现将进一步两级分化,高溢价与高流拍“双向并行”,少部分中小型房企补仓或将移步“三县一市”,整体房企摘地态度依旧以“谨慎”为主;市场层面,区域内知名房企暴雷,“以价换量”战术收益不尽如人意,未来价格或继续保持低位运行,消费者“观望”情绪也将逐步褪去,释放少部分需求,成交或小幅回暖,然而整体市场回升仍需较长时间周期;综上所述,从宏观环境到土地再到市场,未来“寒冬”或将持续,然而消费者长期压制的“购房需求”部分将得到小幅释放,市场仍需较长恢复期缓步入“暖春”。

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