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资产并购渐起 | 2022七月住房租赁发展报告

2022-07-19 04:24:07浏览:55编辑:倾听者

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资产并购渐起 | 2022七月住房租赁发展报告

摘要:服务式公寓现大宗交易,资产交易成租赁企业快速抢占市场份额的重要渠道。

资产并购渐起 | 2022七月住房租赁发展报告资产并购渐起 | 2022七月住房租赁发展报告

观点指数 报告期内,冠寓、有巢等租赁企业有新增项目落地,对比上报告期,新增入市房源规模实现大幅增长,其中有巢公寓再度新增租赁大社区项目。

此外,7月行业资产交易端格外活跃。

据观点指数不完全统计,报告期共计录得3宗资产交易案例,分别是雅诗阁全盘收购奥克伍德全球、城家战略合并瑞贝庭公寓酒店品牌,以及瓴寓子公司购买上海旭辉纯真中心6号楼。

市场方面,挂牌供给量有所提升,但整体挂牌租金有所下降,一线城市中仅广州实现微涨。

租赁社区热度不减,优家"断臂求生"

据观点指数监测,报告期内共计3个租赁项目开业,新增开业样本企业主要有冠寓及有巢公寓,开业项目数相较上个报告期略微缩减,但新增入市房源量实现大幅提升。

有巢公寓新增开业的项目共计为企业增加超2300间的管理规模。

资产并购渐起 | 2022七月住房租赁发展报告来源:观点指数不完全统计

冠寓新开业的龙湖冠寓福州象峰地铁站店,是由福州地铁置业和福州冠寓联合打造的租赁住房项目,可提供租赁房源298套。项目位于福州市晋安区新店镇秀峰路战坂路436号福州地铁1号线新店车辆基地内,占地面积1756.35平方米,总建筑面积24857.72平方米。

据观点指数了解,去年年底,福州地铁置业通过公开招标的方式确认龙湖冠寓为项目的委托运营方。该项目是福建省轨交系统打造的首个租赁住房项目,也是福州首次由国企采用委托运营模式管理的租赁住房项目,通过国企合作模式,盘活存量资产,实现国有资产的保值增值,同时为租赁房源供给端提供有力支持。

此外,报告期内有巢公寓新增开业的两个项目均是大体量以及央地合作项目,分别是有巢国际公寓社区设计之都店及锦江发展·有巢公寓南三环店,可提供房源1500套和832套。

有巢国际公寓社区产品线是有巢公寓在去年推出的大型租赁社区品牌,在北京、上海等持有多个大型租赁社区项目。而有巢国际公寓社区设计之都店是有巢继上海泗泾店、上海东部经开区店、北京总部基地店、北京润棠·瀛海店后,又一投入使用的租赁大社区项目。

该项目也是有巢在广州首个集体土地新建的租赁大社区项目,位于白云新城CBD中北部,总建筑面积超5万平方米,共有三栋租赁住房公寓。作为聚焦白云区现代产业集群的新建租赁住房项目,有巢国际公寓社区设计之都店入市为粤港澳大湾区提供人才住房保障。

资产并购渐起 | 2022七月住房租赁发展报告来源:观点指数整理

此外,6月18日优家国际青年北京苏州桥社区发布《致YOU+国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》,公告中提及因北京优家拖欠租金、物业费、滞纳金等相关费用共计1340.14万元,导致原有的租赁合同终止。

对此,优家创始人刘洋表示,优家在该项目上投资超4000万元,近两年因疫情原因亏损,所以做了"割肉"的准备,而后优家将布局无锡、绍兴,北京也有项目正在洽谈。

据观点指数了解,北京苏州桥项目是优家在北京的唯一项目,该项目租赁合同的终止也意味着目前优家已从北京市场撤退。

优家在北京租赁市场的布局可追溯至2015年,当时在北京的苏州桥社区和上地社区先后开业。2017年因北京冬奥会相关配套项目动迁,优家国际青年社区北京上地社区宣布停止运营,至此宣布从北京最后一个项目苏州桥社区撤离。

资产交易频繁,服务式公寓受青睐

据观点指数不完全统计,报告期内行业共计录得3宗资产交易相关案例,分别是雅诗阁收购奥克伍德全球、城家合并瑞贝庭公寓酒店品牌以及瓴寓子公司购买上海物业。

资产并购渐起 | 2022七月住房租赁发展报告来源:观点指数不完全统计

7月4日,雅诗阁正式宣布从丰树产业私人有限公司手中全盘收购奥克伍德全球。

资产并购渐起 | 2022七月住房租赁发展报告

资产并购渐起 | 2022七月住房租赁发展报告

据观点指数统计,目前雅诗阁项目分布在全球约36个国家,其中在中国的项目数最多,达141个,其次是印度尼西亚,达93个。国内雅诗阁项目分布在30余个城市,其中在上海的项目数最多,共计22个租赁项目。

雅诗阁对奥克伍德的收购将新拓包括韩国清州、中国张家口与青岛、孟加拉达卡以及美国华盛顿特区在内的多个租赁市场,全球版图将再增81家物业,约15000套房源。同时将使雅诗阁在全球39个国家的200多个城市、约900个物业中拥有超过15万套公寓单元。

此次交易也将为雅诗阁在国内包括北京、佛山、广州、杭州、上海、三亚、苏州、扬州、张家口等地共16个项目实现约3100套房源数量的增长。结合今年上半年在各地新增的11家物业管理合同,预计收购完成后,雅诗阁将在中国41个城市管理超195个项目,约43000套的房源体量。

该交易预计在2022年第三季度完成,届时约有8500套奥克伍德在运营单元为雅诗阁带来持续性的管理收益。

此外,继收购远洋邦舍公寓品牌后,城家再度宣布战略合并瑞贝庭公寓酒店品牌,合并完成后,城家拥有瑞贝庭品牌所有权及其7栋物业近1000套房源的管理运营权,将快速扩充城家在服务式产品的丰富度。

据了解,城家在服务式公寓已拥有CitiGO HOUSE欢阁服务公寓,以及和雅诗阁、华住共同运营管理的馨乐庭公寓酒店两大品牌。

资产交易为雅诗阁及城家公寓带来快速的房源补给。据观点指数不完全统计,今年年初截至报告期末行业共计录得5宗资产交易案例,交易资产多数为服务式公寓。

观察资产购买方,多为实力租赁企业及房企背景企业,行业资产交易频频,收并购成为企业扩充市场份额的重要渠道。

城市整体表现差于上月,广州住宅租金平稳上升

报告期内,全国住宅挂牌出租86.4万套,供给量环比上涨13.39%,普通公寓挂牌出租1.57万套,环比上涨23.62%。

资产并购渐起 | 2022七月住房租赁发展报告数据来源:全国房价行情网,观点指数整理

据观点指数监测,报告期内多个城市住宅租金呈下降走势。其中,北京住宅租金平均单价达118.83元/月/平方米,是唯一租金平均单价突破100元/月/平方米的城市;其次是上海,租金单价为98.64元/月/平方米。

环比方面,广州是一线城市中唯一实现上涨的,也是连续4个月实现上涨。

6月,广州住宅挂牌租金单价为61.64元/月/平方米,环比上涨0.6%,北京、上海及深圳住宅租金单价降幅分别为3.36%、0.03%及2.52%。

此外,杭州、武汉及成都挂牌租金均出现环比下跌,跌幅从0.72%到2.67%不等,成都租金已连续三月出现下降;而厦门、南京及天津则出现不同幅度的上涨,其中涨幅最大的是南京,涨幅达4.94%。

从今年上半年一线城市住宅挂牌租金走势来看,上海、厦门、南京及成都在租金表现方面较为平稳,环比变动幅度均在5%以内;深圳、北京及广州的租金波动相较大,其中北京1-3月租金持续走低,4-5月份连续两月租金实现大幅增长,6月再次回落。

总体而言,观点指数监测10个城市的6月住宅租赁房源供给量表现优于5月,而租金单价表现稍逊于5月。据统计,10个城市平均租金为66.82元/月/平方米,环比下降0.69%,一线城市平均租金为91.69元/月/平方米,环比下降1.63%。

先租后售新政推出,保租房发展加速

回顾报告期内颁布的行业相关文件,主要涉及保租房供给、金融支持保租房建设、租金评估以及先租后售等相关的内容。

资产并购渐起 | 2022七月住房租赁发展报告来源:观点指数不完全统计

值得注意的是,湖北发布关于保租房先租后售新政《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》,是政策端首次在保租房交易层面提出可能。

《意见》中规定可先租后售的保障性租赁住房或共有产权住房的供给渠道有:

1、可购买商品住房,作为保障性租赁住房或共有产权住房,允许先租后售;2、可收购符合条件且手续完备、债务清晰的在建工程项目,作为保障性租赁住房或共有产权住房,允许先租后售;3、利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房或共有产权住房,允许在土地出让时明确可先租后售;4、商品住房项目配建并移交政府持有的保障性租赁住房,允许先租后售;商品住房项目配建开发商自持的保障性租赁住房,允许在土地出让时明确可先租后售;5、房地产开发企业未售商品住房,自愿可纳入保障性租赁住房,允许先租后售;

按照文件内容,满足上述规定供给的保障性租赁住房可允许先租后售,租赁满5年后,承租人可申请转为共有产权住房,购买部分或者全部产权。已交的租金,可以计入购房款。

此外,上海市房屋管理局发布《关于做好保障性租赁住房项目市场租金评估工作有关事项的通知》。主要规范以及引导保租房的租金管理,同时对各个相关主体的职责做出规范。

自去年7月开始,一系列关于保租房的政策陆续推出,保障性租赁住房也从最初的行业"新物种"逐步在筹建、价格、租赁对象等各个流程形成规范化的发展。

资产并购渐起 | 2022七月住房租赁发展报告来源:观点指数不完全统计

在政策的推动下,保租房REITs亦得到快速发展。

报告期内,"红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金"项目获深交所通过,意味着租赁行业离真正实现"投、融、建、管、金融退出"的可持续闭环模式再进一步。

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