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地产|政策发力的市场根源

2022-03-31 08:25:37浏览:45编辑:至简历史

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房地产政策遵循逆周期规律,当市场下行到一定程度时,政策可能转为更加积极。当前,房地产市场探底,土地市场调整,尤其是低线城市土地出让金收入不排除显著下滑的可能性。在此背景下,我们相信,因城施策,三稳的政策将更为积极。我们将迎来一个政策的窗口期。

▍数个省会城市多层次放开地产限制政策。

随着房地产市场恶化,福州、哈尔滨、郑州等城市开始陆续放松相关限制政策。省会城市放松政策不仅意味着大部分二三线城市是符合放松资格的,也对本省其他城市有示范效应。

▍2022年3月是本轮市场下行周期表现基本面最差的时期。

3月前25日,我们跟踪的45个样本城市成交15.1万套,同比下降42.2%,17个城市二手房成交5.1万套,同比下降34.5%。2022年1-2月,国有土地使用权出让收入7,922亿元,同比下降29.5%。销售不佳不止影响企业盈利能力,更可能导致居民财富缩水,产业链投资收缩。

▍核心城市出让土地质量提高,市场表现略好。

2022年一季度百城中一线、二线、三线土地出让金额同比分别下降53.7%、82.8%和72.9%。一线城市透过供给优质区位、规划调整及出让条件优化等措施提升土地市场吸引力,低线城市在土地市场面临更大的压力。拿地主体占比差异显著,国企仍然是主力。尤其是一些地方国企平台拿地,实际上有土地市场空转之嫌,所以,低线城市的土地市场实际恶化程度可能比数据显示的更明显。这种情况之下,地方的确有努力提振土地市场的强诉求。

▍高线城市土地市场盈利能力在恢复。

高线城市为了尽可能保证土地收益,确实尽可能提升所出让土地的吸引力,保证出让规模。举例来说,以北京王四营板块为例,2022年出让地块预期毛利率达20.4%,远高于2021年出让的同类土地水平。杭州2022年第一批集中供地的意向出让合同金额,并没有因为市况变化而缩水,反而进一步提升。

▍风险因素:

政策不能及时出台,导致信用风险进一步加剧的可能性。房地产企业结算利润率普遍下行的可能性。

▍投资建议:

房地产政策遵循逆周期规律,当市场下行到一定程度时,政策可能转为更加积极。当前,房地产市场探底,土地市场调整,尤其是低线城市土地出让金收入不排除显著下滑的可能性。在此背景下,我们相信,因城施策,三稳的政策将更为积极。我们将迎来一个政策的窗口期。历史经验表明,房地产股的运行,主要和政策预期相关,而不是和基本面相关。我们看好地产股的投资机会,推荐保利发展,金地集团,绿城中国,美的置业,招商蛇口,万科企业、华润置地和龙湖集团。

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